- ［住宅：不動産購入・リノベーションについて］
- 不動産の駅までの距離を示す駅徒歩○分は実際と違う？
- 中古物件を購入する時、綺麗にリフォームされているの？
- 中古物件購入時の注意点は？
- 不動産価格が下がり低金利の今は不動産の買い時？
- リノベーションとリフォームの違いは？
- どのような物件でもリノベーション可能でしょうか？
- 不動産購入時の諸費用って何？
- 手付金って？
- 不動産取得後の税金は？
- 住宅ローン控除について
- ［住宅：資金計画に付いて］
- 勤続年数が短いけど大丈夫？
- 車や家電などのローンがあるけど住宅ローンに影響は？
- どこの金融機関の住宅ローンが有利？
- リノベーションやリフォーム費用もローン可能でしょうか？
- ［店舗：店舗探しについて］
- スケルトンとは？
- 居抜店舗とは？
- 店舗契約の注意点
- 店舗改装の注意点
- 営業許可は必要？
- 店舗を探す立地について
- ［店舗：資金計画について］
- 国民政策金融公庫について
- 大阪府保証協会について
- 各種助成金・給付金について
- ［店舗：税金について］
- 事業開始に当たり手続きは？
- 消費税はどう支払う？
- 税金の種類は
[住宅：不動産購入・リノベーションについて]
- 不動産の駅までの距離を示す駅徒歩○分は実際と違う？
- 不動産の表示に関する公正競争規約により道路距離８０ｍ＝１分として算出しています。
- 中古物件を購入する時、綺麗にリフォームされているの？
- いいえ、室内の傷み具合に関わらず基本的にはリフォームせずに引き渡しとなります。
- 中古物件購入時の注意点は？
- マンションであれば、上下、両隣の住人の方がどのような方か、昼・夜内覧すれば周りからの騒音の有無の確認が出来ます。又管理費・積立金等の値上げの予定、大規模修繕に伴う一時金の予定の有無などは比較的簡単に確認できます。
- 不動産価格が下がり低金利の今は不動産の買い時？
- いつが買い時？これは永遠のテーマのように思います。只、確実に言える事は住宅購入時、ほとんどの場合住宅ローンをご利用になられる事を考えれば今後３０年前後ローンの支払いが続く事に耐えうる状況である事が重要と考えられます。
- リノベーションとリフォームの違いは？
- リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。リフォームとは修繕、取替え、補修と部分的な事を示します。
- どのような物件でもリノベーション可能でしょうか？
- 分譲マンションでは管理規約があり、規約内容や建物の状況によってリノベーションの内容に制限される可能性があります。お気に入りの物件があれば契約する前にリノベーションのご相談下さい。
- 不動産購入時の諸費用って何？
- 物件価格2000万円のマンションを購入した時に支払う金額は2000万円だけではありません。
登記名義を変更する為の登記費用、火災保険、住宅ローンを利用する場合は保証料と印紙代、仲介物件なら仲介手数料、売買契約書に貼付する収入印紙と目安として諸費用合計で売買価格の約7%～10%必要になります。
- 手付金って？
- 契約時に買主が売主に支払います。通常売買価格の１～２割ですがこの手付金については売買代金の一部金となりますので多く払ったからと言って損をするというわけではありません。
しかし、手付金を支払い契約を行うという事は、気が変わったので契約を解除したいという時には契約の相手方に支払い済みの手付金を没収されるものとお考えください。
では、手付金を少なくするデメリットはというと契約した相手方に更に好条件で物件を購入したいと申し出があった場合、売主からの解約も預かった手付金と同額のペナルティーとなりますので断り易い契約となってしまう場合があります。
物件価格にもよりますが資金的に可能であれば１割くらいが妥当ではないかと思います。
- 不動産取得後の税金は？
- 確実に必要となりますのは固定資産税・都市計画税です。これは年に１回４月～５月頃に払込書が届き一括又は年４回に分けて納付する事が出来ます。
もうひとつ不動産取得税という税金があります。これは不動産取得後、数カ月後に１回だけ掛かってきます。
しかし一定の住宅と土地には軽減処置があり、基本的に居住用で新しい物件ほど取得税は掛からないとお考えください。しかしリノベーションを行うために築年数の古い物件を購入する際は、取得税が掛かる可能性がありますので事前確認をお勧め致します。
詳しくはhttp://www.pref.osaka.jp/zei/alacarte/fudousan.html
分かりにくい時は物件が確定致しましたら固定資産税の評価証明から算出する事が出来ますのでご相談下さい。
- 住宅ローン控除について
- 住宅ローン控除についても前項と同様、築年数の古い物件の場合控除の対象外となりますのでご注意ください。例えばマンションの場合、耐火建築物となるケースがほとんどですので築２５年以内か否かが重要な要件となりますのでお気を付け下さい。他にも面積要件など有りますのでご確認を！
[住宅：資金計画に付いて]
- 勤続年数が短いけど大丈夫？
- 金融機関に依って対応は変わります。例えば勤続年数3年以上でなければ申込出来ない金融機関がある中で勤続年数１年でOKの金融機関や総合的に判断して１年以内でも対応される金融機関もありますので是非一度ご相談下さい。
- 車や家電などのローンがあるけど住宅ローンに影響は？
- 答えから言うと『影響はあります！』。但しローンがあるからと言って住宅ローンの審査が否決になる事はほとんどありませんが、借入可能額は下がります。金融機関の融資可能額は年収に対して返済比率で算出されます。
例えば年収400万円×返済比率35％＝116,666円 この数字が毎月返済の限度額とした時に既に車のローンで毎月20,000円を返済している場合住宅ローンに充てられる返済限度額は96,666円となる為、借入限度額に約550万円の差が発生する事になります。 ちなみにこのケースの場合車のローンの残債が24万円の場合、24万円を一括返済し完済証明を金融機関に提出する事で借入限度額が550万円アップする事も考えられます。
- どこの金融機関の住宅ローンが有利？
- 基準金利はどの金融機関も横並びですから金利優遇をどれ位引き出せるのか、又繰上返済の際の手数料はどうか、というポイントの上に固定金利なのか変動金利なのかという感じで選択されているのが一般的な選択方法で、時期・タイミングによって各金融機関の取り組みも変化しますのでその都度確認する必要があります。ただ年収が低い方の場合は返済比率を計算する際の金利が低い金融機関がベストであったり、自営業の方で申告額を抑えている方の場合は、申告内容以外も対応する金融機関をと言うように個別の案件ごとの対応も重要です。
融資について不安な箇所がお有りでしたらご遠慮なくお申し付け下さい。
- リノベーションやリフォーム費用もローン可能でしょうか？
- はい、大丈夫です。各金融機関がリフォームローンを用意していますので各金融機関の特性をご説明の上、取扱致します。ちなみに住宅購入と同時にリノベーション、リフォームをお考えの方には住宅ローンと返済期間を同じく長期に出来る商品もございますのでご相談下さい。
[店舗：店舗探しについて]
- スケルトンとは？
- 店舗の内装状態を言います。基本的に造作のない状態で鉄筋コンクリートの建物で言えば壁と床はコンクリート剥き出し、天井は電気の配線があるのみで１階店舗ならシャッターを開けたらガラス扉等もない状態です。
- 居抜店舗とは？
- 以前営業していた店舗をそのまま譲り受け出来る店舗の事です。スケルトン状態から造作するより資金は少なく済みますがご自身の思い通りの店造りにはならない可能性があります。
- 店舗契約の注意点
- 居抜店舗などで見られるリース契約物件では、物件所有者（家主）との契約ではなく以前営業していた店主やその関係者との契約（転貸借契約）というケースも珍しくありません。気をつけるべきは実際の家主が転貸借を認めているか否かです。実際、転貸借の契約を行い営業を開始後、家主からクレームが出てトラブル発生という可能性もあります。
又、家主が承諾している転貸借も多々ありますので一概に転貸借が危険というわけではありません。
- 店舗改装の注意点
- 以前の業種が事務所使用であったスペースで飲食店を行うといった際に実際に工事を開始してから排水が十分でない、大型ビル内で換気量の割り当て通りの排気がされない、エアコンの室外機を置くスペースが狭く設置費用が莫大になるなど専門家にしか分からない工事のポイントがあります。
物件を決める前に工事の見積もりを取って予定外の出費にならないよう気をつけましょう。
- 営業許可は必要？
- 飲食業は保健所の許可、その他の業種でも許可や届出が必要な場合があります。
参考までに大阪市内の保健所の窓口一覧をご覧ください。
http://www.city.osaka.lg.jp/kenkofukushi/page/0000014203.html
- 店舗を探す立地について
- 基本的に誰もが人通りが多く交差点の角などに位置する視覚性が高く、間口の広い物件を好まれます。しかし当然ながらこの一般的に立地が良いといわれる定義にあてはまる物件は賃料も強気です。例えば賃料の坪単価20,000円～30,000円も珍しくありません。ではこの家賃という固定経費を支払って余りある利益の出るご商売かという事が重要になって参ります。一等地のこだわりを捨て毎月の固定経費を下げる事でインターネットや雑誌など広告宣伝費に費用を多く費やせるという考え方もあります。
上記のような事を考慮すれば立地に対して絞り込みがしやすくなるかと思います。
[店舗：資金計画について]
- 国民政策金融公庫について
- 融資先は小企業、個人企業中心で無担保融資・無保証人融資が主体。開業資金融資（運転資金・設備資金）もあり金利も低い為、是非チェックを
国民政策金融公庫 http://www.k.jfc.go.jp/
尚、弊社より税理士事務所をご紹介し、税理士事務所経由で融資申し込みも可能です。
- 大阪府保証協会について
- 大阪府内で開業する場合大阪府保証協会を利用する事も有効です。新規開業資金の場合一定の自己資金用件はありますが金利は安く、金融機関窓口から申込出来ますので銀行・信用金庫で相談可能。
大阪府保証協会 http://www.cgc-osaka-fu.or.jp/
- 各種助成金・給付金について
- 現在長引く景気低迷も為、様々な種類の助成金・給付金があります。特にご自身がお勤めから事業主へ転身されるケースや人を雇うケースに付随して助成金等の対象になりますので下記のハローワークのホームページをご覧になるか又は弊社より行政書士のご紹介をさせて頂きます。
ハローワーク助成金・給付金について
http://www.mhlw.go.jp/general/seido/josei/kyufukin/
[店舗：税金について]
- 事業開始に当たり手続きは？
- 個人事業・法人事業開始のどちらについても事業所管轄の税務署に事業開始の届出が必要です。
届出の詳細については
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/guide/pdf/a-3.pdf
事業所管轄の税務署は
（大阪）http://www.nta.go.jp/osaka/guide/zeimusho/osaka.htm
（兵庫）http://www.nta.go.jp/osaka/guide/zeimusho/hyogo.htm
- 消費税はどう支払う？
- 個人事業・法人事業（資本金1000万円以下）に関わらず事業開始より2年間は売り上げ高の多い、少ないに関係なく消費税の納税は不要です。
又、年間売り上げが1000万円以下の場合は3年目以降も消費税の納税は必要ありません。
では当初2年間共に1年の売上が1000万円を超えている場合は、3年目の売上分に対しての消費税を納める必要があります。
※1～2年目を個人事業として行い売上1,000万円を超えるも3年目より個人事業を法人事業に切り替えて行った場合さらに2年間、消費税の納税は必要なく5年目の売上が消費税の対象となります。
詳しくは国税局http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shohi/otherinfo.htm
又は税理士先生にご相談を
- 税金の種類は
- 事業を行う上で納税するべき税金の主な種類は、所得税、法人税、消費税、源泉徴収税となります。
所得税・法人税・消費税は年１回の納税ですが源泉所得税は基本的に毎月ですが『源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請及び納期の特例適用者に係る納期限の特例に関する届出』を行う事で年２回行う事で済みます。納税額は変わりませんが半年ごとにまとめて納める事が出来ます。
業種によって他の税金も課税されますので税務署や税理士先生にご相談、ご確認される事をお勧め致します。
国税局ホームページ http://www.nta.go.jp/zeimokubetsu/index.htm
